Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren, welches im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (oder kurz: ZVG) verankert ist. Diese beschreibt die Möglichkeit, dass der Staat die Durchsetzung von geldlichen Ansprüchen von Gläubigern gegenüber dem Schuldner mit staatlichen Machtmitteln realisieren kann.

Dabei handelt es sich in aller Regel um unbewegliche Vermögen, die zum Zwecke der Schuldentilgung liquidiert werden – zum Beispiel Grundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Objekte, grundstücksgleiche Rechte usw. – aber auf landwirtschaftliche Nutzflächen und Bauernhöfe, aber auch Spezialobjekte, wie beispielsweise kleine Wasserkraftwerke o.ä. gelangen immer wieder in Zwangsversteigerungsverfahren.

Die Durchführung einer Zwangsversteigerung folgt in der Bundesrepublik Deutschland klar definierten Vorschriften. In den nun folgenden Abschnitten erfährt der Leser daher einmal sämtliche Informationen zum Ablauf von Zwangsversteigerungen, wie diese überhaupt ausfindig gemacht werden können sowie auf was bei diesen besonders geachtet werden sollte.

So können Zwangsversteigerungsobjekte gefunden werden

Zwangsversteigerungen gestalten sich für potenzielle Immobilienkäufer oft als günstige Chance für den Bezug einer Immobilie. Hierfür werden zunächst zwei Dinge benötigt:

  1. der konkrete Ort und der Termin der Zwangsversteigerung
  2. welche Objekte überhaupt zwangsversteigert werden sollen

Um beide Informationen bestmöglich in Erfahrung zu bringen, sollte das zuständige Amtsgericht hierfür aufgesucht werden. Denn über diese Institution werden die Zwangsversteigerungen ausgeschrieben und abgewickelt. Informationen über in der jeweiligen Gemeinde anstehende Zwangsversteigerungen können daher folgendermaßen eingeholt werden:

  • an den Aushängen des Amtsgerichts
  • an den Aushängen von Geldinstituten (zum Beispiel Geschäftsbanken)
  • in Tageszeitungen (speziell im Immobilien- oder Bekanntmachungsteil)
  • auf Internetportalen wie beispielsweise ZVGInfo.com (Deutschland), ZVGInfo.at (Österreich)

Letztere Internetadresse bietet einen schnellen und unkomplizierten Zugang zu bundesweiten Zwangsversteigerungen, nach Bundesländern sortiert.

Ablauf von Zwangsversteigerungen

Sobald ein passendes Objekt im Rahmen einer Ausschreibung für eine Zwangsversteigerung gefunden wurde, kann sich auch direkt zu dieser aufgemacht werden, um mitzubieten. Doch, wie läuft die Zwangsversteigerung dann eigentlich ab? Die Zwangsversteigerung an sich ist in drei unterschiedliche Phasen unterteilt. Die Eröffnung, die Bieterstunde und die Zuschlagsverhandlung.

Die Eröffnung dient dazu, dass allen Bietenden sämtliche Bekanntmachungen zu den zur Zwangsversteigerung ausgeschriebenen Objekten vorgetragen werden. Informationen können diesbezüglich aber schon vorher eingeholt werden – zum Beispiel über Eintragungen im Grundbuch, die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie oder Ähnliches. Im weiteren Verlauf der Eröffnung wird dann noch das geringste Gebot festgelegt, bei dem es sich gewissermaßen um das Startgebot handelt, ab dem überhaupt erst geboten werden darf. Das Startgebot beinhaltet den Barwert des Zwangsversteigerungsverfahrens plus den bestehen bleibenden Rechten wie zum Beispiel ausstehende Grundsteuern, ausstehende Kredite.

Weiter geht es dann in der Bieterstunde, bei der es sich um die eigentliche Auktion handelt. Für einen Zeitraum von mindestens 30 Minuten können alle Bieter hier ihre individuellen Gebote abgeben. Damit überhaupt geboten werden kann, ist die Vorlage eines gültigen Personalausweises sowie die Hinterlegung von 10 Prozent des Verkehrswerts der zu versteigernden Immobilie in Form eines Schecks oder alternativ einer Bankbürgschaft notwendig.

Bei der abschließenden Zuschlagsverhandlung wird die Zwangsversteigerung dann geschlossen und der Zuschlag geht an den Bestbietenden. Bedingungen sind nebst dem höchsten Gebot aber noch, dass das höchste Gebot an sich mindestens 50 Prozent des individuellen Verkehrswerts der Immobilie plus Startgebot erreichen muss. Gläubiger können zudem einen Antrag auf Verweigerung einreichen, insofern die betreffende Immobilie nicht zu mindestens 70 Prozent ihres Verkehrswertes versteigert wird. Die erste wird auch die sogenannte 5/10-Regel und die zweite auch als die 7/10-Regel bezeichnet.

Sobald der Zuschlag erteilt wurde und dieser auch nicht durch die 5/10-, beziehungsweise 7/10-Regel außer Kraft gesetzt wird, hat der Zuschlagsinhaber zwischen 6 und maximal 8 Wochen Zeit, den baren Betrag seines Gebots zu entrichten. Ist dies geschehen, findet der Verteilungstermin statt, an welchem die Immobilie dem Zuschlagsinhaber dann zugeht.

Statistiken zum Thema Zwangsversteigerungen in der Bundesrepublik Deutschland

Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist in der Bundesrepublik Deutschland seit vielen Jahren rückläufig. Wurden im Jahre 2019 noch 17.600 Privat- und Gewerbeimmobilien zwangsversteigert, so waren es im Jahre 2020 nur noch 14.853 (Quelle: https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/trotz-corona-krise-zahl-der-zwangsversteigerungen-sinkt-17205765.html). Damit sinkt der Verkehrswert der per Zwangsversteigerung veräußerter Immobilien von 3,4 Milliarden Euro auf etwa 3,1 Milliarden Euro, was einem Rückgang von rund 10 Prozent entspricht. Zwangsversteigerungen stellen an sich aber immer noch eine gute Gelegenheit dar, für wenig Kapital eine Immobilie zu erwerben.

Darauf sollte bei Zwangsversteigerungen unbedingt geachtet werden

Zunächst sollten sich entsprechende Informationen über die zur Zwangsversteigerung ausgeschriebene Immobilie beschafft werden, was sich zum Beispiel folgendermaßen realisieren lässt:

  • die betreffende Immobilie vorab besichtigen (der aktuelle Besitzer muss dem jedoch nicht zustimmen, aber zumindest von außen kann besichtigt werden)
  • Nachbarn oder Anwohner auf die Zwangsversteigerung ansprechen (um ein Fingerspitzengefühl zu erlangen)
  • oftmals können Exposés oder Kurzbeschreibungen auch online eingesehen werden (in der Regel sogar kostenlos und unverbindlich)
  • weitere Informationen bei diversen Ämtern einholen (zum Beispiel hinsichtlich der zu erwartenden Erschließungskosten, Grundbuchauszüge oder Belastungen der Immobilie)
  • unbedingt vorab ein Verkehrswertgutachten anstreben (so kann der tatsächliche Immobilienwert vorab ermittelt werden)
  • bei der Zwangsversteigerung pünktlich erscheinen (denn zu Beginn der Zwangsversteigerung werden häufig wichtige Informationen verlesen)

Auf zur Verfügung stehende Verkehrswertgutachten sollte sich zudem nicht hundertprozentig verlassen werden! In vielen Fällen kann der hierfür zuständige Immobiliensachverständiger die Zwangsversteigerungsimmobilie nämlich nur unzureichend bewerten. Somit darf dieser einen individuellen Abschlag zwischen 10 und 30 Prozent des von ihm berechneten Gebäude- oder Grundstückswerts vornehmen. Der Abschlag kann aber später zu bösen Überraschungen führen. Auch zu hoch angesetzte Gutachten sind aufgrund mangelnder Bauqualität denkbar!

Achtung: Die Abgabe eines Gebots und der potenziell darauf zu erteilende Zuschlag bedeuten für den Bieter, dass dieser zur Entrichtung des Zwangsversteigerungsbetrags verpflichtet wird. Diesem sind in der Regel die allgemeinen Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbucheintragungskosten, Grundsteuer, Wertgutachten usw.) hinzuzurechnen, sodass sich der Kaufpreis entsprechend um durchschnittlich 5 bis 10 Prozent erhöht!

Fazit zum Thema Zwangsversteigerungen in Deutschland

Zwangsversteigerungen sind für potenzielle Bieter noch immer lohnenswerte Gelegenheiten für den Kauf von privaten und gewerblichen Objekten. Auch wenn die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland aktuell rückläufig ist, kann es sich jetzt lohnen, sich stetig auf einschlägigen Portalen wie beispielsweise bei ZVGInfo.com über bundesweite Zwangsversteigerungen zu informieren. Daher ist es in jedem Fall praktisch, den vorteilhaften E-Mail-Alarm von ZVGInfo.com zu aktivieren, um so immer auf dem neuesten Stand zu sein.

Quellen: